Названы районы Москвы, где новостройки в 1,5 раза дороже вторичного жилья :: Жилье :: РБК Недвижимость

В подавляющем большинстве районов строящееся жилье стоит дороже готового. Исключениями стали 13 локацийНаряду с Марфино, большой разрыв в ценах отмечается еще в одном районе СВАО — Ростокино Наряду с Марфино, большой разрыв в ценах отмечается еще в одном районе СВАО — Ростокино (Фото: ТАСС)

Средняя разница в стоимости 1 кв.м первичного и вторичного жилья в Москве по предварительным итогам января составляет 12,6% в пользу новостроек, что примерно соответствует средним показателям по России (15%) и по городам с населением от 500 тыс. жителей (13%), следует из поступившего в редакцию обзора аналитиков ЦИАН. При этом в отдельных районах разрыв достигает 1,5 раза и более.

Лидирует по разнице в стоимости первичного и вторичного жилья район Марфино: «квадрат» в местных новостройках стоит в среднем 522,7 тыс. руб., в домах готового фонда — 324,3 тыс. руб. Разрыв, таким образом, составляет 61,2%.

Второе место у Ростокино с разницей в 53,9%: 503,1 тыс. руб. за 1 кв. м в новостройках и 326,8 тыс. — во вторичном жилье. Третье место занимает Коньково с разницей в 49,9%: 479,1 тыс. руб. и 319,6 тыс. руб. соответственно. Существенный разрыв в стоимости первичного и вторичного жилья в этих локациях подтверждают и аналитики «Домклик» Сбербанка. «Районы Ростокино, Марфино и Коньково, действительно, входят в ТОП-10 районов Москвы по величине разницы в стоимости между первичным и вторичным жильем», — отмечают в «Домклик», уточняя, что, по статистике платформы, в этих районах первичное жилье дороже вторичного на 70%, 60% и 49% соответственно.

Максимальный ценовой перевес в сторону новостроек в районах Северо-Восточного АО Москвы (в него входят, в частности, районы Марфино и Ростокино) отмечают также в риелторской компании «Агентство инвестиций в недвижимость Москвы». По их данным, средняя стоимость типовой 35-метровой однушки в старом фонде округа составляет 8,9 млн руб., аналогичная квартира в новостройках стоит уже 20 млн руб.

Как считали

В выборку вошли районы с предложением не менее 50 уникальных лотов как на первичном, так и на вторичном рынках. Всего проанализировано 76 столичных районов. Данные по новостройкам анализировались только по строящимся корпусам, без учета введенных в эксплуатацию. Расчеты сделаны без ЖК премиальных сегментов; дополнительно использовалось ограничение по цене 1 кв.м. — не более 700 тыс. руб. Усреднение проводилось с равным весом для каждого элемента выборки.

По данным ЦИАН, в первую пятерку по величине разрыва также входят районы Преображенское (42,8%) и Печатники (41,2%).

Еще в семи районах разрыв составляет от 30,5% до 39,1%, в девяти — от 20,6% до 28,9%, в 21 районе — от 10% до 19,4% и в 18% — от 1,3% до 9,8%. Минимальная разница — в пределах 1% — зафиксирована в трех районах: Левобережный, Южное Бутово и Южное Чертаново.

В 13 районах вторичное жилье дороже первичного, подсчитали в ЦИАН. Минимальная разница отмечена в Люблино (0,2%), Филевском парке (0,5%) и на Пресне (0,9%), средняя — в Нагатинском затоне (2,3%), Северном Медведково (2,5%), Очаково-Матвеевском (2,9%), более существенный разрыв — в пос. Московский (6,4%), в Черемушках (8,4%), Митино (8,7%) и Внуковском (8,9%). Максимальная разница — в Тимирязевском районе (21,3%), Бибирево (21,6%) и Тропарево-Никулино (30,9%). В «Домклик» также называют в числе районов, где вторичка дороже новостроек, Бибирево и Тропарево-Никулино.

«Обычно в пределах одного района идут активные продажи в 1-3 ЖК, поэтому средние цены на первичном рынке в районе напрямую зависят от цен в этих ЖК, в то время как на вторичном рынке лоты находятся в большем числе домов разных классов, годов постройки и т.д., — поясняется в исследовании «Циан.Аналитики». — Наличие даже одного крупного комплекса бизнес- или премиум-класса может привести к существенному превышению цен на первичном рынке над вторичном, что и наблюдается в районах Марфино (61%), Ростокино (54%) и Коньково (50%)». 

В ЦИАН ожидают, что в 2024 году ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем в целом по стране продолжит увеличиваться. «В ближайшие месяцы средние номинальные цены предложения на первичном рынке снижаться не будут. Для сегмента будет характерна либо стагнация (на невысоком спросе активность застройщиков по индексации цен и предоставлению скидок обычно уравновешивают друг друга), либо медленный рост (из-за решений по комиссионным вознаграждениям и строительной инфляции), — поясняет эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. — На вторичном рынке избежать снижения цен, скорее всего, не получится — будет наблюдаться коррекция из-за снижения спроса на фоне высоких ипотечных ставок». В результате, говорит эксперт, желающим улучшить свои жилищные условия за счет переезда из старого жилья в новостройку будет все сложнее это сделать.

Район Москвы Ср. ст-ть 1 кв.м в новостройках, янв. 24 г., тыс. руб. Ср. ст-ть 1 кв.м на вторичном рынке, янв. 24 г., тыс. руб. Разница
Марфино522,7324,361,2%
Ростокино503,1326,853,9%
Коньково479,1319,649,9%
Преображенское480336,242,8%
Печатники395279,841,2%
Марьино379,5272,839,1%
Дорогомилово635,7464,736,8%
Останкинский489,7365,134,1%
Чертаново Центральное370,5281,131,8%
Савеловский462,5351,631,5%
Бирюлево Восточное323,3247,430,7%
Красносельский568,8435,930,5%
Кокошкино228,4177,228,9%
Донской504,6393,728,2%
Марьина роща488,4381,827,9%
Перово350,7274,427,8%
Беговой592,4476,124,4%
Кунцево436,8351,524,3%
Бабушкинский368,4298,523,4%
Москворечье-Сабурово368,8301,722,2%
Сокол461,1382,320,6%
Гольяново323,4270,919,4%
Западное Дегунино382,7320,719,3%
Нагатино-Садовники386,9326,218,6%
Аэропорт472,6400,118,1%
Нагорный377,4320,417,8%
Можайский380,132517,0%
Свиблово45038516,9%
Щербинка222,6190,816,7%
Даниловский485,5417,616,3%
Головинский367,8317,515,8%
Рязанский337,7294,914,5%
Хорошево-Мневники513,6448,714,5%
Отрадное332290,314,4%
Марушкинское211,7185,514,1%
Филимонковское219,7192,614,1%
Рязановское22719914,1%
Обручевский441,139013,1%
Раменки516,9465,511,0%
Лефортово416,3377,410,3%
Покровское-Стрешнево386,6350,910,2%
Замоскворечье544,3494,610,0%
Нижегородский350,4319,19,8%
Текстильщики299,3272,89,7%
Басманный490,44479,7%
Метрогородок328300,99,0%
Крюково254,7234,38,7%
Хорошевский485,9448,48,4%
Соколиная гора322,1297,48,3%
Бутырский396,2366,18,2%
Десеновское236,4219,97,5%
Южнопортовый388,2363,96,7%
Щукино410,7388,95,6%
Царицыно288,6277,54,0%
Южное Медведково285,4277,13,0%
Северный289,8281,92,8%
Войковский379,8370,52,5%
Алтуфьевский284,1277,22,5%
Ярославский286,4281,61,7%
Сосенское264260,61,3%
Левобережный381,4378,30,8%
Южное Бутово246,2244,40,7%
Чертаново Южное292,1291,70,1%
Люблино270,7271,3вторичка дороже на 0,2%
Филевский парк431,7434вторичка дороже на 0,5%
Пресненский488,9493,4вторичка дороже на 0,9%
Нагатинский затон362370,4вторичка дороже на 2,3%
Северное Медведково279,7286,7вторичка дороже на 2,5%
Очаково-Матвеевское383,7395вторичка дороже на 2,9%
Московский245260,7вторичка дороже на 6,4%
Черемушки330,7358,5вторичка дороже на 8,4%
Митино256,2278,4вторичка дороже на 8,7%
Внуковское249,8272вторичка дороже на 8,9%
Тимирязевский308,2373,9вторичка дороже на 21,3%
Бибирево212,5258,3вторичка дороже на 21,6%
Тропарево-Никулино289,5379,1вторичка дороже на 30,9%
В среднем12,6%

Данные: «Циан.Аналитика»

Озабоченность ценовым разрывом между первичным и вторичным рынками жилья в России неоднократно высказывал Центробанк. В конце 2023-го глава ЦБ Эльвира Набиуллина отмечала, что за три года новостройки в целом по стране подорожали почти вдвое, в результате чего разница со вторичным рынком увеличилась с 10% до 42%. «Это нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья (…) Это кричащий дисбаланс. В некоторых регионах этот дисбаланс выше», — подчеркнула Набиуллина.

Аналитики «Домклик» составили список регионов с максимальной разницей цен между новостройками и вторичным жильем. Лидером по перевесу первичного сегмента, по статистике платформы, стала Астраханская область (76,2%). В число регионов, где этот разрыв максимален, также вошли Забайкальский (53,6%) и Пермский (52,9%) края, республика Башкортостан (48,7%) и Свердловская область (45,9%).

Читайте также: